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天津房价突降?不,二手房已经连跌14个月了

来源:RT,我想知道:天津房价突降?不,二手房已经连跌14个月了 编辑:从大磊

如果急需用钱,当2113然越早出售越好5261,因为晚了就卖不了。4102春节过后就可以挂上去卖了。当然可1653能挂一年都卖不掉,要有心理准备。因为现在人们相对房价的高来说钱少,很多人不买房,市场情绪已经恶化了,人们失去了对房地产的信任。不少人抱着不降价我就不买房的对抗心态在观望,而售楼这边又咬着房价坚决不降价,僵持中。买的不想买,卖的不想卖,所以不是你挂上去就有人买。人口在增长,而新建房子越来越少,房价估计还要涨。如果按照国外的消费习惯来说,中国的房子总数是超标的,但是由于很多家庭都有多套房,所以按照一个家庭多套房的中国式计算方式,中国的房子又是严重不足的。现在这房价购房者都不认可,将来房价更高的时候更没有人买房了。所以如果想要卖,要趁早卖。尽快把房子变现,争取时间优势。但是如果你不急着要钱,就别卖了,房子再不值钱也是房子。钱是分分钟贬值的节奏。最近股市大涨,不少人考虑卖房炒股,但是并不容易。首先卖房子不好卖,尤其是难以要到一个高价,因为买房者都在观望。你急于变现,就会损失一定的房价。而你进入股市后,就算赚到钱,等你的钱套出来的时候,你会发现,你又买不到房子了。等于你卖了房子吵了股赚了钱,最后买不回原来的房子。因为有房的人都嫌价格低,不卖。钱握在手里,分分钟都在贬值,不如房子可靠。一边是气势如虹的楼市继续上涨,同时也是有价无市,卖不掉的大概率,越早越好,迟了怕降,更不值钱,不过现在也不好出手,近日2113,国家统计局公布了房5261价数据,在今年1月,一二手房的价格出4102现了分化,二手房方面1653,4个一线城市和31个二线城市二手房销售价格环比均下降0.1%;其中,北京、广州二手房价分别环比下跌0.1%、0.3%,上海持平;。新房方面,4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.4%、同比上涨3.3%;31个二线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.7%,同比上涨11.6%。很多中介都把新房涨价的信息, 发给了购房者,但他们一定不会告诉你二手房降了。这可能将是今年的楼市一个特征,新房的限价逐渐放开,一些高端楼盘入市,也许会推升整体新房的价格,但楼市会出现实质性降温,对于大家感受最密切的,将体现在二手房的价格稳步下降上,别看挂牌价很高,实际成交价,会逐渐走低。当然对于一般购房人来说,可能感受不到,因为中介机构会故意隐藏房价下跌的事实,而只凸显挂牌价。目前在北京,上海等一线主要城市,二手房已经有了10-15%的议价空间。甚至有在上海浦东的朋友给我发来消息,说降价10%,仍然看房的寥寥无几,基本都是中介化妆的买家!真实买家似乎一个都没有。所以不管几月,早卖早好www.179s.com防采集请勿采集本网。

永远不会了

天津海河 图片来源:视觉中国

如果你是首套房,现在一般都是百分之三十的首付,还有契税过户费等,估计得五十多万,将近六十万吧,能多准备就多准备,另外如果是二套房首付就更多了

记者 | 孙梅欣

还不如去大兴看看呢,有地铁直达,哈哈一会就到,价格跟天津差不了太多

这是一场长达3年半的市场拉锯。

您好,一般是指过户量的,只有过户了才算是正式交易成功,望采纳

仿佛是一夜之间,天津房价争议被推上风口浪尖。不同于那些因涨而“红”的城市,天津的“红”是不想跌得太猛。

你这个问题太大了也,下面这个是某机构统计的2008年天津各区域新房房价情况,希望能对以有帮助: 中心城区成交均价为10041元/平米 环城四区成交均价为6595元/平米 滨海新区成交均价为6302元/平米 远郊区县成交均价为4138元/平米 二手房房价如下

9月10日,天津市住建委公开表示,“今年疫情过后,天津市房地产市场呈现‘价升量稳’状态,在合理区间运行”,房地产呈现持续平稳的发展态势,以回应早前文章提到,天津房价在短时期出现大幅下跌。

“降价是不是卖得了不知道,但我在新区西青一套按市场价挂出的房子,已经过去16个月了,只有2次带看,有价无市。”在天津房地产从业近20年,方照不禁一阵苦笑。

在方照看来,相较于房价走低,市场跌价,缺乏流动性和仍在增加的高库存,才是天津市场的更严重的问题:“天津的房价不是一夜间跌下来,是3年多来多种因素叠加的结果。”

库存“堰塞”

国家统计局今年9月公布的《2020年8月70个大中城市二手住宅销售价格指数》显示,7月天津二手房价格环比下跌0.8%,同比下跌4.5%。

如果把时间拉长一些就会发现,天津房价已经跌了很久这已经是统计局公布的二手房价连续第14个月出现下降,累计跌幅达到4.7%。同比方面,则已经连续8个月下跌。

新房表现则稍显乐观,国家统计局数据显示,8月天津新建商品房价格环比上涨0.3%,连续5个月出现上涨,同比涨幅0.9%。

58同城、安居客提供的数据显示,今年以来,天津全市新房在线平均报价从年初的20235元/平方米,降至8月的19640元/平方米,降幅约3%。二手房挂牌均价则从1月份的20792元/平方米,降至8月的20103元/平方米,降幅约为3.3%。

制图:孙梅欣

从全市平均价格水平来看,今年天津市场相对平稳,只是略有下降。但根据365淘房公布的数据来看,天津二手房从2018年8月开始就持续呈现环比下滑,只在2019年初和今年疫情恢复后出现短暂的反弹。在长达2年的统计周期里,二手房环比下降的月份接近19个。

如果说平均降价并不明显,那么不断上升的库存量,则已经处于惊人的高位。

克而瑞研究院对全国30个重点城市商品房市场监控数据显示,到今年8月,天津商品住宅库存面积达到3632万平方米,是包括北上广深、长沙、重庆、厦门等一线及热点二线城市中,库存量最高、且唯一超过3000万平方米库存规模的城市。去化周期方面,则长达28.2个月,是全国新房去化周期仅次于大连的最长的城市。

天津2019年全年新房成交面积1393.7万平方米,2018年成交面积1204万平方米,在此之前5年年度平均成交面积1544万平方米。这意味着,以目前的库存量,在没有新增量入场的情况下,即便以2018年之前较为积极的购房活跃度来看,天津市场新房2年都卖不完。

这还没有算上庞大的二手房市场。明显的供过于求,让天津市场卖房方难有溢价权,不论开发商,还是二手房东。

恶性循环

方照还记得2016年天津市场最火爆的场面:“一个新盘入市,15分钟销售额就破亿。房企在土地拍卖会上不要命的叫价,2000万、5000万的加价。”

当年,天津拍出了多幅“地王”地块。金地以47.4亿元拿下天津南开区地块,住宅楼面地价约为5.6万元/平方米,地价至今未被打破。市内六区及滨海新区出让的多幅地块楼面地价均超过3万元/平方米,买家包括中冶、万科、天房等房企。

“当时市场普遍认为,天津突破10万元/平方米的‘天花板’价指日可待。”方照回忆。

数据显示,2016年全年土地出让面积2596.32万平方米,出让总金额1389亿元,其中宅地出让量807.96万平方米,楼面地价15367万元/平方米。

然而,10万/平方米的“天花板”价没等到,却等来了史上最严的天津“330”楼市调控。

调控要求,自2017年4月1日起,非天津户籍在天津有1套及以上,天津户籍有2套及以上,包括未婚和离异在内的单身成年人士拥有1套及以上住房,暂停除滨海新区之外再次购房资格。非天津户籍购房人在3年内的社保或个税缴纳需连续缴满2年。

严格的限购政策让一年前还热火朝天的天津楼市迅速降温。2017年天津新房成交12.71万套,同比下降45.73%;二手房成交9.4万套,同比下降50%。至2018年的新房成交套数再度降为10.95万套,同比下滑13.78%。

与此同时,2016年、2017年出让的地块,在2018年陆续大量上市。克而瑞研究数据显示,2018年,天津新建商品房供应量为1791万平方米,供应规模创下过去10年新高,但成交量只有1204万平方米,供过于求的局面开始形成。

到了2019年,上市供应量达到1653.8万平方米,成交量只有1393.7万平方米,新房库存供应的“堰塞”情况经一步恶化。

事实上,相关部门不是没有想过“曲线”拉动市场。2018年5月,天津加入全国热点城市人才落户大潮,推出了“海河英才”行动计划,放宽人才引进落户条件。数据显示,到今年1月,通过“海河英才”落户天津人数达到23.5万人。

“不得不说,通过落户政策加入天津户籍的‘新天津人’,对于市场的成交量有一定推动,所以2019年后,天津新房和二手房成交量有一定程度的上升。”但方照认为,这部分人群对于天津整体购房市场来说仍是“杯水车薪”。

王华玲是一家全国性房地产营销公司的天津地区负责人,她认为 ,相较于深圳、杭州、苏州通过产业、就业吸引人才进入不同,教育、医疗才是落户天津的吸引力:“天津落户政策吸引了不少在北京生活工作多年、但无法落户的人群,他们在天津就近解决了户口问题,但并不会带着产业进来。”

另外,天津相对较好的教育资源和较高的高考录取率颇具吸引力。事实上,有不少天津远郊项目在北京核心地区均设有展点,卖点之一就是在天津落户、买房、有学籍。

“但这批购房者大多倾向于购买距离北京更近的小面积新房,可以控制成本,甚至有些人只要户口,并不打算在天津购房居住、工作,所以很少会选择天津市区周边,或是改善型、大户型的房子。”王华玲解释,这就形成一个“闭环”:“新落户人口直奔周边刚需市场买新房,本地人又没法通过‘卖一买一’盘活手上的二手房,市场缺乏流动性,改善型的购房需求被严重压抑。”

方照认同这一观点:“如果不靠大幅降价,在天津卖出一套二手房的周期要按年计。”不仅他的房子乏人问津,周边朋友曾将一套二手房挂牌价从400万降至300万:“即便如此,带看量依然寥寥,朋友干脆把房源下架不卖了。”

某全国性房企天津公司营销经理郑森坦言,天津的二手房存量很大,目前挂牌量去化周期接近3年:“通过二手房置换方式的置业者受到了影响,所以市内六区房价和成交量都上不来。”

由于新房难卖、亏损,新房项目对于销售的渠道依赖性更大,在天津则集中在了中介的手上。

“正常情况下,项目上中介作为渠道占比超过30%就要重点监控了,佣金超过3%就是比较高的情况,但是在天津,中介在整体市场的渠道占有率超过60%,佣金比例比例至少5%。”郑森感到颇为无奈。

方照证实了这一说法:“天津中介一方面能抓住置换人群,另一方面,大型中介可以获得外地来津落户的客户群体,这对于在售项目而言都是有效购买力。”

然而,高比例的渠道佣金让中介把更多精力投入新房销售上,二手房的交易活跃度和关注度进一步被拉低。“二手房成交量低,新房就更难卖,房企对中介的依赖度就更高,成了恶性循环。”方照坦言。

“稳赔不赚”的市场

与此同时,近年来天津土地市场的出让结构则发生较大变化。

中指研究院的数据显示,2016年天津宅地出让面积为807.96万平方米,平均楼面地价15367元/平方米。出让的98宗宅地中,10块位于天津核心的市内六区,出让面积为53.2万平方米,占总出让面积的7.15%。

到了2017年,全年出让的97宗宅地中,市内六区只出让了7宗地块,出让面积25.65万平方米,只占总出让面积的3.8%。环城四区、滨海新区总出让总数总计42块,成交面积270万平方米。

2019年,区域间差异进一步拉大。市内宅地出让量和之前基本持平,但全市宅地出让总数达到155块,成交面积1105万平方米,市内出让面积占比降至2.4%,仅环城四区和滨海新区出让总数达到98块,成交面积688万平方米,比2017年全年出让的宅地量还要多。

土地出让量大,土地出让均价则在下降。数据显示,2016年天津全年土地出让金额为1389亿元,其中宅地平均楼面地价为15367元/平方米,到2019年,全市宅地平均楼面地价为11184元/平方米,4年均价下降27%。

制图:孙梅欣

方照认为,新区、远郊地块大批出让,的确平抑了天津市早前高企的地价,上市项目的售价也更低,一定程度上让天津高企的新房价格降了下来。

“但因为整体市场走低,并且市场上市量巨大,加上’限价’调控,早前核心区高价拿地的项目难以入市,上市后基本都在亏本。”方照解释。

2016年金地拿下的南开“地王”,直到2019年才入市,这一定位豪宅的项目,实际上市均价为5.9万/-6.4万元/平方米。“高层每平方米最低售价只比地价高了3000元,房企稳赔不赚。”方照坦言。

同样,中冶河北区“地王”,楼面地价33441元/平方米,目前精装高层售价3.6万元/平方米;万科在青西区地块楼面地价22628元/平方米,刚入市时洋房定价3.3万元/平方米,精装高层售价2.8万元/平方米,但目前售价已经跌至2.3万元/平方米和2万元/平方米。

“在天津,不论新区还是核心区,相当一部分项目的售价低过地价,已经不是新鲜事了。”王华玲坦言。

接连亏损也影响了房企拿地的积极性,中指研究院数据显示,到2018年,天津6个城区宅地出让全年平均土地溢价率为0,全市平均土地溢价率低于10%。2019年略有好转,但最热门的两个新区宝坻区和武清区全年土地溢价率也只有15%。

明大嘉和市场研发部和克而瑞的统计数据显示,受到当地市场,房企融资收紧以及拿地窗口预期不断延续等因素,2018年天津全市土地停牌、延期、流拍地块为24块,到2019年多达39块。

然而,天津城市对土地财政的依赖度则在逐年增加。国民经略统计显示,2016年-2019年天津历年土地出让金额为1389亿元、1231亿元、1048亿元和1356亿元,城市土地财政依赖度分别为48.2%、43.4%、50.4%和56.3%。

另一方面,天津全市政府债务余额也在逐渐扩大。根据天津市政府公布的数据,2016年末-2019年末,全市政府债务余额分别为2912.7亿元、3424亿元、4079亿元、4959亿元。4年间债务余额增幅达到70%。

从今年年初公布的《关于天津市2019年预算执行情况和2020年预算草案的报告》显示,预计2020年天津土地出让收入预算1783亿元,增长31%。报告称,主要是区级土地出让交易量预计增加较多。

“这意味着在土地溢价率上不去的情况下,政府要卖更多的土地,那现在市场上已经高企的库存,很可能要进一步攀升。”天津地产行业人士表示。

根据2019年全国各城市公布的GDP排名显示,天津当年地区生产总值为14104.28亿元,按可比价格计算,同比实际增长4.8%,但相较于2018年的初值,降幅高达25%,在全国十强城市中排名垫底。受到疫情等因素影响,公布的2020年前六月天津地区生产总值为6309亿元,同比下降3.9%。

“与其说是房价问题,倒不如说是天津城市运营存在系统性问题。”作为土生土长的天津人,王华玲颇为感慨:“或许有一天市场会有所好转,但想要改变,绝非一朝一夕就能实现。”

(文中方照、王华玲、郑森为化名。)

估计不会下降。房价的影响2113因素5261一、经济因素。通常来讲4102,一个地区的经济发展水平越高1653、经济增长越快、产业结构越合理、就业率、收入水平和投资水平越高,财政收入越多、金融形势越好,房地产市场需求就越大,房价总体水平也越高。反之,房价总体水平越低。二、社会因素。人口因素包括人口的数量、密度、结构(如文化结构、职业结构、收入水平结构等);家庭因素指家庭数量、家庭构成状况等;文化与时尚主要指文化氛围、风俗习惯、大众心理趋势等。三、行政与政治因素。与经济和社会因素不同,行政和政治因素对房价影响作用的速度相对较快,如果说经济、社会因素的作用是渐变式的,则行政和政治因素的作用可以说是突变式的。如,加强宏观调控,紧缩固定资产投资规模,收紧银根政策,会使所在地的房地产需求减少,房价在较短的时间内迅速下跌。四、房地产内在因素和周边环境因素。 这个因素主要是指房地产自身及其周边环境状态,如土地的位置、面积、形状、建筑物的外观、朝向、结构、内部格局、设备配置状况、施工质量,以及所处环境的地质、地貌、气象、水文、环境污染情况等,有的会跌 以后房子越来越趋于本身价值 户型好 物业好 房屋质量好的可能会涨 反之的可能会跌,根据成2113交数据 2017年底房价已经回到2016年10月了 现在的房5261价还是太高,政4102策去杠杆后,自己住太少人可以支1653付几百万,所以还会继续跌。这不用预测,就是事实,没人看房还想卖出去,当然了现在卖出去的肯定比半年后卖出去的合适,至少多卖10%,新房微涨,二手会跌内容来自www.179s.com请勿采集。

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